1.相続マンションの評価の見直し

2022年4月19日、注目を集めていた最高裁判決がありました。

路線価などに基づいて算定した相続マンションの評価額が実勢価格より低すぎるとして、国税当局が再評価し、追徴課税した国税当局の処分を適法とし、相続人側の敗訴が確定しました。

2009年に父（90歳）が13億8700万円でマンション２棟を購入し、2012年に相続した子らが路線価をもとに3億3000万円で評価し、相続税を「ゼロ」円（購入時の借入金と相殺）で申告をしました。

その後、国税当局が相続財産を約12億7300万円と再評価し、約3億円の追徴課税をしたことがこの争いの発端です。

2.財産評価基本通達6項

今回の訴訟は国税当局が路線価によらない方法で相続税額を決められるとする規定の是非を問うものですが、国税庁の「財産評価基本通達」には、財産評価の方法が記載されており、路線価での評価が認められています。路線価評価は問題ないのですが、「算定額が著しく不適当な場合は国税当局が独自に再評価できる」という例外規定が設けられています。

国税当局は財産評価基本通達6項（総則6項）に基づき不動産の評価額を見直しました。

財産評価基本通達6項は「伝家の宝刀」と言われ、むやみに適用されることはありません。

3.裁判所の判断

最高裁判所は特別の事情がある場合には、路線価以外の合理的な方法で評価することが許されると指摘し、今回は相続人らが近い将来の相続で税負担を減らすものだと知っていたと認定し、国税当局の主張する不動産鑑定の価格が妥当としました。取得価格や不動産鑑定評価額と路線価評価に約４倍の乖離がありました。

他の納税者との間で租税負担の公平を害しているとして例外規定（財産評価基本通達６項）の適用を認めました。

国税当局の課税処分を適法とした判決で、行き過ぎた節税策に警鐘を鳴らしたものと言えます。ただし、この例外規定を使う場合の基準が明示されたとは言えません。
今後も曖昧さが残ります。

4.財産評価基本通達6項の適用リスクを下げるには？

不動産を用いた過度な節税を国税当局はかねてから問題視してきました。

「租税負担の公平性から看過しがたい場合は財産評価基本通達６項（例外規定）の運用を行いたい」とするコメントが公表されています。
財産評価基本通達6項は行き過ぎた節税を抑えるための規定であると言われています。
どのような基準で適用されるのか明確なルールはありません。
相続対策のマンション投資は全て財産評価基本通達6項が適用されるのかというとそんなことはないと思います。

しかし、今回の裁判例は、高齢でしかも借入金付きで2棟のマンションを購入していること、そして死亡後すぐに相続人らが2棟のうち1棟を高額で売却していることなどの行為に国税当局は注目したのかも知れません。
いずれにしろ、その取得の時期や目的、使用状況などを勘案して、著しい節税をねらったものかが総合的に判断されます。

相続税に関わる人は増えています。2020年に亡くなった約137万人のうち、財産が相続税の課税対象となったのは約12万人（課税割合8.8％）で10年前と比べて倍増しています。
今後の相続申告について、あまりにも取得価格や不動産鑑定評価額と路線価評価に乖離がある場合は注意が必要かもしれません。

相続対策を不動産でとお考えの方はバランス感覚を大切に、専門家にご相談ください。

2022年5月1日

日本経営ウイル税理士法人
代表社員税理士　座間 昭男

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